Para perceber o que poderá mudar para as empresas e para os condóminos, esclarece Vítor Amaral, presidente da APEGAC – Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, entidade que participou na elaboração do anteprojeto da futura regulamentação.
A futura legislação, apresentada no final de junho pela secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, pretende criar um regime jurídico específico para a atividade profissional de gestão e administração de condomínios. Para Vítor Amaral, “a regulação não será apenas benéfica para o setor, mas também para os condóminos”.
Segundo o presidente da associação, o diploma deverá exigir que “as empresas obtenham licença para o exercício da atividade e preencham requisitos como a idoneidade comercial, celebrem contratos escritos com os condomínios, sejam titulares de um seguro de responsabilidade civil profissional e tenham formação adequada para exercer a administração de condomínios”.
Além disso, acrescenta que está prevista a entrega simplificada das contas dos condomínios à Autoridade Tributária e Aduaneira, com identificação dos prestadores de serviços e dos valores pagos.
Legislação reforça a proteção dos condóminos
Para o presidente da APEGAC, a gestão de condomínios exige um enquadramento próprio. “Uma atividade que lida com o dinheiro de terceiros, que tem a responsabilidade da manutenção do edifício, a obrigação de verificar a existência e validade do seguro do prédio, entre outras funções, não pode ser exercida sem que esteja sob a tutela do poder central, com regras específicas, de forma a salvaguardar o consumidor final.”
Embora reconheça que a regulamentação não eliminará todas as irregularidades, acredita que permitirá distinguir os operadores que cumprem os requisitos. “Passará a haver um crivo que selecionará quem preencher os requisitos mínimos e punirá quem deixar de os cumprir”, afirma. “Desta forma, o setor passará a ter uma concorrência mais saudável e será mais valorizado e credibilizado, proporcionando maior confiança na relação entre condóminos e administrador.”
Empresas terão de se adaptar às novas exigências
Vítor Amaral considera que as alterações previstas implicarão um esforço de organização das empresas para a nova realidade, “nomeadamente no cumprimento dos requisitos para obtenção da licença para o exercício da atividade”, refere.
“Como é óbvio, as maiores empresas, com uma verdadeira estrutura empresarial, serão as que menos sentirão esse impacto, pelo que poderá atrair novos operadores”, acrescenta Vítor Amaral, defendendo que a legislação pode tornar o setor mais atrativo.
O presidente ressalta ainda que a futura regulamentação se destina apenas aos administradores profissionais. “Os condóminos que façam a administração do seu condomínio não estão obrigados ao cumprimento das regras que regularão a atividade”, diz, considerando que esta diferença poderá levar alguns condomínios de menor dimensão a manter a administração interna em vez de recorrer a empresas.
Microempresas poderão ter impacto negativo
A futura regulamentação poderá, no entanto, representar desafios para muitas empresas do setor, sobretudo para as de menor dimensão, dependendo das condições que forem impostas. “Se, porventura, a regulação vier a impor que as empresas do setor apenas possam contratar o serviço de administração de condomínios, muitas delas fecharão as portas ou deixarão, pelo menos, de prestar o serviço de administração, por ser o menos rentável e o mais exigente”, alerta Vitor Amaral.
“Mais de 80% são microempresas, com três ou mais trabalhadores”, salienta o presidente, acrescentando que muitas destas empresas asseguram a sua sustentabilidade através da prestação de serviços complementares, como limpeza ou jardinagem.
A associação tem defendido junto do Governo que estas especificidades sejam consideradas no diploma. “Esperamos que a prestação de outros serviços, para além da administração de condomínios, venha a ser permitida, mesmo que sob aprovação da assembleia de condóminos, para evitar que a lei venha a ter um impacto negativo em grande parte das empresas.”
Complexidade dos condomínios leva à procura de empresas
Independentemente da regulamentação, a gestão de condomínios tornou-se uma atividade mais exigente, visão do presidente da APEGAC. “Os condomínios são cada vez maiores e mais complexos”, afirma, apontando a existência de equipamentos como piscinas, ginásios, espaços verdes ou funcionários próprios como fatores que aumentam a necessidade de recorrer a profissionais especializados.
“As obras de manutenção e de conservação do edifício, as relações de vizinhança e a cobrança de dívidas são também motivos que, muitas vezes, justificam a contratação dos profissionais”, acrescenta ainda.
Comunicação exigente e falta de mão de obra
Também a relação com os condóminos mudou, e é um dos desafios das empresas segundo a APEGAC. “A comunicação é um dos maiores desafios que os administradores enfrentam, porque a exigência dos condóminos aumentou significativamente com a utilização das novas tecnologias de comunicação”, explica Vítor Costa.
O presidente da APEGAC destaca ainda que as empresas enfrentam um problema de escassez de mão de obra, sendo esta uma das “grandes dificuldades do setor, que a regulação não resolverá”, afirma. “A falta de prestadores de serviço, como trolhas, pintores, serralheiros ou eletricistas atrasa a realização de obras e serviços, alguns de carácter urgente e a consequente reclamação dos condóminos”, explica.
A ausência de formação especializada é outro problema identificado. “A falta de um curso de administração de condomínios é uma enorme lacuna, porque não há mão de obra especializada para a prestação deste serviço”, refere o presidente da APEGAC, sublinhando que a formação certificada é uma das principais apostas da associação.
Mesmo sem a legislação o setor já está em crescimento
A regulamentação da atividade é uma reivindicação antiga da APEGAC, tendo a associação participado agora na elaboração do anteprojeto apresentado pelo Governo.
“As soluções apresentadas pela APEGAC tinham em vista a credibilização do setor e a confiança que é necessário transmitir a quem vive em condomínio, ou é proprietário de frações”, afirma Vítor Amaral.
Ainda assim, o presidente recorda que esta não é a primeira vez que o setor vê uma promessa de regulamentação. “Já tivemos a experiência de uma anterior Secretária de Estado da Habitação ter anunciado, no congresso da APEGAC, em novembro de 2024, que a lei de regulação da atividade seria aprovada até ao início do ano seguinte, o que não aconteceu”, recorda.
Agora, a APEGAC “saúda a iniciativa da Secretaria de Estado da Habitação” e espera que o diploma “não pereça no circuito legislativo”, realça o presidente da associação.
Ainda assim, defende que a evolução do setor não depende apenas da nova legislação. “Seja ou não aprovada, estamos já numa fase de grande evolução da atividade, com a integração da Inteligência Artificial nos programas de gestão, o que irá proporcionar uma melhor e mais rápida comunicação entre administrador e condóminos e uma melhor gestão do condomínio”, remata o presidente.